بررسی پایداری و عرضه مسکن در مالزی

مقدمه

در سال‌های اخیر مفهوم پایداری نه‌تنها در بخش محیط‌زیست متمرکز نشده، بلکه کیفیت توسعه در مناطق مسکونی نیز مدنظر قرار می‌گیرد.(۱) همچنین، محققان معتقدند سیاست‌گذاری مسکن بر اساس معیار پایداری باید به‌عنوان یک ضرورت موردتوجه قرار گیرد. «تأمین مسکن برای همه» از اهداف سیاست‌گذاری ملی در مالزی هست. در نتیجه، سیاست‌گذاری و برنامه‌های مسکن به‌منظور افزایش نرخ مالکیت مسکن در کشور به‌خصوص برای گروه‌های کم‌درآمد متمرکز بوده‌است.(۲) در حقیقت، مسکن فعالیتی بهره‌ورانه است که بخش مهم و جدایی‌ناپذیری از کشورهای توسعه‌یافته یا درحال‌توسعه را تشکیل می‌دهد. علی‌رغم تلاش‌های دولت مالزی، مسایل مختلفی مربوط به حوزه مسکن وجود دارد که موفقیت آن طی ۳۰ سال گذشته را تضعیف نموده است: اول، سازندگان خانه‌های عمومی و خصوصی اولویت کمتری نسبت به تأمین مسکن کم‌هزینه دارند. از سوی دیگر، ساخت مسکن متوسط و با هزینه بالا در برنامه‌های 5 ‌ساله مالزی بیش از سطح هدف قرار دارد. در ثانی، تراکم ساخت‌وساز خانه‌های متوسط و با هزینه بالا به‌عنوان تهدیدی برای مسکن محسوب می‌شود(۳)؛ چراکه این خانه‌های غیرقابل‌فروش بازار هدف را جذب نمی‌کند و به نیازهای مسکن خریداران موردنظر اهمیت نمی‌دهد.(۴) مساله دیگری که موفقیت در تأمین نیازهای مسکن را تضعیف می‌کند، مشکل طرح‌های مسکن رهاشده است.(۵) این نوشتار درصدد است میزان موفقیت دولت مالزی در پاسخ به نیازهای مسکن مالایی‌ها را موردبررسی قرار دهد. همچنین، راه‌های ممکن برای دست‌یابی به مسکن پایدار را مورد ارزیابی قرار می‌دهد.

توسعه مسکن و سیاست‌گذاری در مالزی

مالزی کشوری چندفرهنگی با 3 گروه اساسی نژادی و مذهبی هست. صنعت مسکن باید این مساله را در توسعه و برنامه‌ریزی مسکن موردتوجه قرار دهد. برای مثال، بیشتر مردم مالزی در مناطق روستایی زندگی می‌کنند، اکثر چینی‌ها در مناطق شهری زندگی می‌کنند و بیشتر هندی‌ها در مناطقی که پالم وجود دارد، زندگی می‌کنند. به‌منظور تغییر کلیشه‌های قومی در کشور سیاست‌گذاری‌های اقتصادی جدید در سال ۱۹۷۰م اجرا شد. هدف اصلی سیاست‌گذاری اقتصادی ریشه‌کنی فقر و ایجاد وحدت ملی بدون درنظرگرفتن قومیت بود.(۶) دولت مالزی مردم را به مهاجرت به مراکز شهری تشویق نمود و این بخشی از استراتژی سیاست‌گذاری اقتصادی است که به‌منظور تغییر ساختار جمعیت شهری توسط چینی‌ها تحت‌سلطه قرارگرفته بود. بخشی از استراتژی نیز ایجاد جامعه تجاری جدید مالایی در مناطق شهری بود. نرخ بالای مهاجرت مالایی‌های روستایی به مناطق شهری در دهه 1980م باعث افزایش تقاضا برای مسکن ارزان‌قیمت در بسیاری از شهرها شد و مهاجرت گسترده منجر به کمبود شدید مسکن گردید. فقرای شهری به این کمبود از طریق شکل‌گیری زاغه‌نشین‌ها پاسخ دادند.

به‌منظور کاهش زاغه‌نشینی و تأمین نیازهای مسکن برای همه مردم به‌خصوص گروه‌های کم‌درآمد سیاست‌گذاری مسکن درصدد تضمین دسترسی همه به مسکن مناسب بود. در برنامه اول توسعه مالزی (۱۹۷۰-۱۹۶۶م) و دومین برنامه توسعه مالزی (1975-1971م) برنامه‌های گوناگونی برای ارتقای رفاه همه مردم مالزی بدون درنظرگرفتن قومیت از طریق ارایه مسکن، امکانات اجتماعی، رفاه و سایر خدمات طراحی شد. در برنامه سوم مالزی (۱۹۸۰-1976م) هدف از مسکن ریشه‌کردن فقر و بازسازی جامعه بود، در حالی‌که هدف از مسکن در برنامه چهارم مالزی (۱۹۸5-۱۹۸0م) ادامه اهداف برنامه‌های 5 ‌ساله قبلی است. در برنامه پنجم توسعه (۱۹90-۱۹86م) برنامه‌های مسکن در قالب مفهوم تأمین مسکن انسانی بود. با توجه به این مفهوم تأمین خدمات اجتماعی مانند؛ مدرسه، درمانگاه، سالن اجتماعات در ساخت و عرضه مسکن باید مدنظر قرار گیرد. در برنامه ششم (۱۹۹5-۱۹۹1م) مالکیت مسکن برای گروه‌های درآمدی مختلف مورد تأکید قرار گرفت. مسکن با هزینه متوسط- پایین در برنامه هفتم مورد تأکید قرار گرفت (1996-2000م). بر اساس تعریف وزارت مسکن و حکومت محلی قیمت مسکن به چندین گروه تقسیم شد که شامل مسکن ارزان‌قیمت (زیر ۴۲۰۰۰ رینگت)، مسکن متوسط- ارزان (۴۲۰۰۱-۶۰۰۰۰ رینگت)، مسکن متوسط (۶۰۰۰۰-۱۰۰۰۰۰ رینگت) و مسکن گران‌قیمت (بیش از ۱۰۰۰۰۱ رینگت). در برنامه هشتم مالزی (۲۰۰5-۲۰۰1م) اولویت به توسعه مسکن کم‌هزینه و کم‌هزینه– متوسط داده شد. تحت این برنامه بخش عمومی و خصوصی درصدد همکاری با یکدیگر به‌منظور تأمین نیازهای روزافزون مسکن برآمدند. در برنامه نهم توسعه (۲۰10-۲۰06م) هدف مسکن این است که تمام مالایی‌ها به‌ویژه کسانی که درآمد کم و متوسط دارند، به مسکن مناسب، باکیفیت و مقرون‌به‌صرفه دسترسی پیدا کنند.

تأمین مسکن در مالزی؛ چالش‌ها

علی‌رغم تلاش‌های بخش دولتی و خصوصی برای ارتقای مالکیت مسکن همچنان مسایل زیادی وجود دارد که برای رسیدگی به نیازهای مسکن مردم مالزی موردتوجه قرار گیرد: اول، دستاوردهای مسکن برای فقرا تحت برنامه‌های 5 ‌ساله مالزی رضایت‌بخش نیست. همان‌طور که در جدول ۱ نشان داده‌ شده بخش عمومی برای مسکن ارزان‌قیمت عمومی اولویت و اهمیت کمتری قایل است، درحالی‌که نیاز بخش مسکن برای واحدهای ارزان‌قیمت و کم‌هزینه طی سال‌های ۱۹۸۶ تا ۲۰۰۵م، ۵۵۰ تا ۷۰۰ واحد مسکونی تخمین زده ‌شده، ولی تنها ۵۷ درصد از این هدف توسط بخش دولتی تکمیل‌شده است. دستاوردهای پایین در این بخش به دلیل رابطه پیچیده و مبهم بین سطوح فدرال، ایالتی و محلی است.(۷) شایع‌ترین مشکل در بخش عمومی، تأخیر در پردازش و تأیید برنامه‌های کاربردی برای توسعه زمین، تبدیل، تقسیم‌بندی و صدور عناوین است. از سوی دیگر، مشارکت بخش دولتی در مسکن متوسط و گران‌قیمت به‌وضوح در برنامه ششم توسعه نشان داده ‌شده و به ترتیب ۷۹ و ۱۱۰ درصد است. در نتیجه، منابع در بخش عمومی از تخصیص مسکن ارزان‌قیمت منحرف گشته است.(۸) در بخش خصوصی خانه‌های کم‌هزینه تکمیل‌شده توسط توسعه‌دهندگان خصوصی کمتر از سطح هدف قرار گرفتند؛ زیرا به دلیل پایین‌بودن میزان سودآوری در ساخت خانه‌های کم‌هزینه علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این بخش نبودند. در طی برنامه پنجم توسعه، بخش خصوصی تنها حدود ۲۴ درصد از هدف خود را از واحدهای مسکن ارزان‌قیمت تکمیل کرد.

ساخت‌وساز مسکن متوسط و گران‌قیمت توسط بخش خصوصی به میزان ۱۵۸٫۶ درصد برای مسکن متوسط و ۳۸۶٫۲ درصد برای مسکن با هزینه بالا طی برنامه ششم بوده است. سطح دستاورد برای مسکن متوسط و با هزینه بالا طی سال‌های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰م به ترتیب ۱۸۷٫۵ درصد و ۴۳۵٫۳ درصد افزایش یافت. در برنامه هفتم مالزی (۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰م)، ۷۳۷۸۵۶ واحد مسکونی به‌وسیله بخش خصوصی ساخته شد که ۲۰۶۲۰۸ واحد متوسط و ۳۴۸۲۵۰ واحد با هزینه بالا بود. در برنامه هشتم مالزی (۲۰۰5-۲۰۰1م) بخش خصوصی که هدف آن ساخت ۱۶۹۰۰۰ واحد مسکونی با هزینه متوسط و بالا بود، ۴۹۶۹۹۶ واحد مسکونی یا ۲۹۴ درصد از هدف را تکمیل کرد. به عبارت‌ دیگر، دستاورد سطح پیشرفت خانه‌های متوسط و با هزینه بالا توسط بخش خصوصی بسیار بیشتر از واحدهای هدف بود. دلایل مختلفی وجود دارد برای توضیح اینکه چرا توسعه‌دهندگان خصوصی خانه‌های متوسط و با هزینه بالا را در مراکز شهری ایجاد می‌کنند: نخست، آن‌ها می‌توانند سود بیشتری به دست آورند؛ زیرا خانه‌های متوسط و با هزینه بالا در مراکز شهری مزایای بیشتر و خطرات کمتری دارند. دوم، آن‌ها راحت‌تر می‌توانند به امکانات مالی دسترسی پیدا کنند؛ چراکه مؤسسات مالی با احتمال بیشتری از طرح‌های مسکونی آن‌ها در مراکز شهری حمایت و آن‌ها را تأمین می‌کنند.(۹) بر اساس گزارشی که در سال ۲۰۰۶م منتشر شد، واحدهای مسکونی به میزان ۱۵۵۵۸ واحد به ارزش ۱٫۸۲ میلیارد رینگت در سال ۲۰۰۴م نسبت به ۹۳۰۰ واحد مسکونی به ارزش ۱٫۳۴ میلیارد ریال در سال ۲۰۰۳م بودند. بسیاری از این خانه‌ها به دلیل قیمت بالا، مکان‌های فقیر و خانه‌های غیرجذاب با کمبود امکانات مواجه بودند و به فروش نرسیدند. به‌ عبارتی، ساخت این خانه‌ها در مکان‌های اشتباه و نامناسب عامل اصلی در عدم تمایل برای خرید آن‌ها بود و نیازهای گروه هدف را تأمین نمی‌کرد. پس، برای بخش دولتی و خصوصی مهم است که نیازهای مسکن را قبل از ساخت مسکن مورد شناسایی قرار دهند.

مساله دیگری که موفقیت در تأمین نیازهای مسکن را تضعیف می‌کند، مشکل طرح‌های مسکن رهاشده است. طرح‌های مسکن بسیاری وجود دارد که بیشتر مسکن کم‌هزینه هستند و رهاشده‌اند.(۱۱) داشتن خانه رؤیای هر فرد است، اما رؤیاهای افراد به کابوس تبدیل می‌شود، زمانی که خانه‌هایی که خریداری کرده‌اند، ناتمام باشد. قربانیان در اکثر موارد گروه‌های کم‌درآمد و متوسط هستند و با خطرات بزرگی هنگام خرید خانه مواجه‌اند. آن‌ها باید شروع به پرداخت هزینه مسکن کنند، حتی اگر خانه‌هایی که خریداری می‌کنند، ناتمام باشد. آن‌ها تا زمانی که خانه‌ها تکمیل می‌شوند، باید پیش‌پرداخت بپردازند. در نتیجه، اگر ساخت خانه‌ها رها شوند، آن‌ها با استرس مواجه گردیده؛ چراکه همچنان بی‌خانه‌هایی هستند که باید به اجاره‌نشینی ادامه دهند. همچنین، توسعه‌دهندگان خصوصی خانه‌هایی با کیفیت پایین یا غیرقابل‌قبول تحویل می‌دادند که حتی دارای امکانات آب و برق هم نبود.

ارزیابی مسایل مربوط به مسکن

به‌منظور دست‌یابی به مسکن پایدار سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌های مسکن باید از لحاظ اقتصادی مترقی، از لحاظ اجتماعی قابل‌قبول و از نظر فنی امکان‌پذیر باشند. نیازهای مسکن برای همه تأمین مالی مسکن مقرون‌به‌صرفه است. در نتیجه، سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌های توسعه درصدد کاهش هزینه‌های مالکیت از طریق کمک‌های مالی به‌وسیله وام مسکن با نرخ بهره پایین بود. دولت هم باید تأمین مالی مسکن را در دسترس و مقرون‌به‌صرفه تر کند. یارانه مسکن مساله‌ای اساسی در سیاست‌گذاری مسکن برای فقراست. ازآنجاکه مسکن ارزان‌قیمت و کم‌هزینه به‌عنوان وظیفه‌ای عمومی در نظر گرفته می‌شود، نه عملیاتی تجاری و سیاست‌گذاری حوزه مسکن دولت برای فروش خانه بر اساس قیمت‌هایی است که می‌توانند پرداخت کنند، دولت باید مسکن اجاره‌ای برای خانوارهایی که نمی‌توانند مسکن کم‌هزینه را برای خود تأمین کنند، ارایه دهد. در مورد مستأجرانی که می‌توانند مسکن ارزان‌قیمت برای خود تأمین کنند، سیاست‌گذاری مسکن و برنامه‌های مسکن خاصی لازم است تا بتوانند هر چه سریع‌تر به مالکیت خانه دست یابند.(۴) بخش دولتی و خصوصی به‌منظور کارایی سیستم تحویل مسکن به طرز محققانه باید نیازهای بازار را مشخص کنند؛ چراکه بسیاری از طرح‌های مسکونی بدون برنامه مناسب آغازشده است. برای مثال، اکثر خانه‌هایی که فروخته نشدند، در مکان‌های فقیر قرارگرفته بودند و از امکانات و تسهیلات مناسب و شرایط اشتغال کمتری برخوردار بودند. تلاش برای تأمین و عرضه مسکن در منطقه هدف باید با سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و فرصت‌های شغلی همراه باشد.

توسعه‌دهندگان و تولیدکنندگان مسکن باید امکانات محیطی مناسبی را مانند فضای سبز، دسترسی به پارک و سایر تسهیلات در هنگام ساخت در نظر بگیرند؛ زیراکه فضای باز در محله مانند پارک‌ها و باغ‌ها نقش مهمی در حمایت از پایداری اجتماعی ایفا می‌کند. عملکرد و کارکرد آن‌ها فعالیت‌های غیررسمی، آرامش و اهداف اجتماعی است(۱۲)، به این دلیل که پیوندها و ارتباطات اجتماعی با همسایگان و دوستان در منطقه محل سکونت رضایت بیشتر مالکان را به همراه دارد.(۴) همچنین، در صنعت ساختمان سیستم خرید مسکن باید از پیش‌پرداخت به سیستم ۱۰-۹۰ تغییر پیدا کند؛ چراکه در سیستم پیش‌پرداخت هیچ حمایتی از طرح‌های شکست‌خورده نمی‌شود. در سیستم ۱۰-۹۰ خریداران قرارداد فروش و خرید را امضا کرده و ۱۰ درصد از قیمت فروش خانه را پرداخت می‌کنند و تا زمانی که خانه تکمیل ‌نشده، پولی پرداخت نمی‌کنند. کیفیت خانه‌ها نیز با این روش بهبود می‌یابد، به این خاطر که خریداران در صورت کیفیت پایین مسکن در هنگام تحویل پول آن را پرداخت نمی‌کنند، در حالی‌ که در سیستم پیش‌پرداخت خریداران با پرداخت ۹۵ درصد قبل از تحویل‌خانه قدرت چانه‌زنی کمتری در مورد کیفیت مسکن دارند. بر اساس سیستم ۱۰-۹۰ توسعه‌دهندگان بر روی کیفیت مسکن بیشتر متمرکز گشته و حصول اطمینان از اینکه خانه‌ها مطابق با مشخصات و شیوه کاری مناسب ساخته شوند، شکل می‌گیرد.

نتیجه‌گیری

به‌منظور تحقق مسکن پایدار در مالزی دولت مالزی باید به‌طورجدی تغییراتی را در حوزه مسکن انجام دهد. دولت باید به نیازهای مسکن حساس بوده، از کارشناسان مسکن استفاده کرده و مصمم به حل شرایط نامطلوب موجود باشد. برای اینکه صنعت مسکن پایدار باشد، منافع خریداران باید موردتوجه قرار گیرد. همچنین، دولت باید به‌طور خستگی‌ناپذیر در جهت بهبود سیستم تحویل مسکن کار کند. همراستا، باید سیاست‌گذاری مسکن ملی وجود داشته باشد، برای اینکه مسایل مربوط به مسکن در مالزی به شکل وسیع‌تر، عمیق‌تر و جامع‌تر ارایه شوند. علاوه‌براین، قوانین سخت‌گیرانه‌تری به‌منظور اطمینان از رفاه در مالزی و نسل بعدی آن به وجود آید.

منابع

1-Choguill, C. L. (2007). The search for policies to support sustainable housing. Habitat International, 31, 143 – 149.

2-Arku, G. (2006). The housing and economic development debate revisited: economic significance of housing in developing countries. Journal of Housing Built Environment, 21, 377 – 395.

3-Ministry of Finance’s Valuation and Property Service Department. (2009). Property Market Status Report. Kuala Lumpur: Government Printer.

4-Tan, T. H. 2008. Determinants of homeownership in Malaysia, Habitat International, 32, (3), 318 – 335.

5-Ministry of Finance’s Valuation and Property Service Department. (2009). Property Market Status Report. Kuala Lumpur: Government Printer.

6-Agus, M. R. (1989). Public sector low cost housing in Malaysia. Habitat International, 13, (1), 105 – 115.

7-Yahaya, N. (1989). Housing in Malaysia, 1955 – 1990. Habitat International, 13, (4), 63 – 69.

8-Yahaya, N. (1989). Housing in Malaysia, 1955 – 1990. Habitat International, 13, (4), 63 – 69.

9-Johnstone, H. (1980). Conventional housing provision in peninsular Malaysia: spatial distortions in a developing economy. Habitat International, 5, (4), 337 – 359.

10- Malaysia. (1986). Fifth Malaysia Plan, 1986 – 1990. Kuala Lumpur: Government Printer.

11- Ministry of Finance’s Valuation and Property Service Department. (2004). Property Market Report. Kuala Lumpur: Government Printer.

12-Choguill, C. L. (2007). The search for policies to support sustainable housing. Habitat International, 31, 143 – 149.